傳說中本該是“山崩地裂”的時刻，筆者正在坦然地寫稿子，很慶幸傳說沒有應驗，本文得以和讀者見面�；仡�2012年，筆者共參加了15次物業管理招投標活動，包括前期物業管理招投標、新舊交替的物業管理招投標、市政道路清潔招投標、城市垃圾分類處理招投標等，進行了招標文件響應及投標標書的制作�？梢哉f，招投標工作是筆者這一年來的主要工作，在此談談個人對目前物業管理招投標工作的看法。
物業管理招投標在進步
2000年1月1日，《招標投標法》頒布實施，我國正式以法律形式確立了招標投標制度。隨著物業管理市場化的不斷發展，住建部于2003年頒布《前期物業管理招投標管理暫行辦法》，要求建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理。2012年2月1日起，國務院頒布了《招標投標法實施條例》，作為《招標投標法》的配套行政法規，完善了招標投標法及程序規則，以及招標投標的全過程監督管理，行業法規的不斷健全和完善，為物業管理招投標的健康發展提供了良好的環境。
目前，筆者所在深圳市各區都有統一的招投標網站，在各區網上統一發布招投標公告，使用統一的招投標編輯軟件，以及進行電子招標投標評標活動。各區統一建立，共享招標投標信息庫、專家庫，這種電子招投標制度的實施，為節約資源、降低投標成本、提高交易效率、促進信息公開，以及轉變行政監督方式等提供了重要的技術支撐。
《物業管理條例》及《前期物業管理招投標暫行辦理辦法》要求通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。這為徹底改變“誰開發誰管理”的壟斷局面提供的制度保障，同時，這種利用市場經濟規律來規范和約束物業服務企業行為的方式，有利于保護物業管理市場的自由、充分競爭。筆者對所在市某區的樓盤進行了觀察和統計，新開發的樓盤都遵循了《前期物業管理招投標暫行辦法》的規定，進行了公開招標。也從另一方面說明行業加強了對前期物業管理招投標活動的監管，物業管理市場競爭機制基本形成。
謹防物業管理招投標流于形式
在我國房地產行業發展的前期，實施的是“誰開發誰管理”的物業管理制度，隨著物業管理行業的發展，有些開發商附屬的物業服務企業已發展成為行業的品牌企業。根據法規規定，前期物業管理招標由招標人依法組織實施。但招標人通常是開發商，他們擁有自己的物業服務公司，設置的評標標準也就不可避免地存在某種傾向。在筆者參與的一次投標資格預審活動中，開發商代表人即負責招標資格預審的人員，問我們此前是否對本項目及地產開發商有所了解，我們當然不能像他所說的那樣了解。接著他向筆者直言：“大型的地產開發商，下屬有上百個融資公司，這些公司名義上獨立而實際由地產公司控制，內部已經默契地形成了競爭權，項目樓盤一般不會外流。你們公司雖然是一級資質，我們也相信你們有實力管理好本項目，但就社會關系方面，還遠遠不能滿足本項目的需求�！奔又u委會由招標人參加組成，這樣，項目由地產公司自己的或實際控制的物業服務企業中標，就非常容易。而且地產公司自有的物業服務公司，在項目立項階段就已經介入了前期物業管理，熟悉物業的設施設備布局，有利于做出更符合項目的投標文件。因此，沒有地產商背景的物業服務企業容易出局。
物業管理招標文件內容設置上存在漏洞，突出表現在技術方案服務內容和評分標準不對應，招標文件存在盲區。招標文件給定了技術文件格式，要求按照所給內容完成方案內容。但一大部分技術文件方案內容在評分標準里卻找不到評分項；而評分項的部分評分條款內容，又在技術文件中無對應位置，只能放在“投標人認為需要補充的項目”中。
雖然《前期物業管理招投標暫行辦法》第十一條要求“招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案”，但是目前現實中對備案招標文件監管的不到位。如近日，區某公園進行物業管理秩序維護服務招標，在所在區采購網站上發布的資格預審條件為“擁有城市綠化企業資質二級以上”。雖然是公園類物業管理，但秩序維護服務招標，也要綠化資質？更雷人的是，時隔半天，公告和招標文件，在網上已經下載不到，公告也消失了，亦未見發布其他信息。一天后，招標公告重新發布，資格條件已經修改為“投標人必須是依法設立的保安服務公司，須提供保安服務許可證原件掃描件”，將物業服務公司排斥在外。而在評分項內則要求：“近三年曾評為中國物業管理最具綜合實力100強企業得100%，無則不得分，以中國物業品牌企業聯合會頒發的為準，提供相關證書的清晰掃描件，分值6分�！庇眠@樣限定獎項的方式來約束牽制競爭對，而且這樣的條件，竟然可以堂而皇之的登上政府采購網。
招標文件的資格預審條件以及評分標準的確定，對招投標至關重要，目前的資格預審標準存在低門檻高標準的現象。某地產公司開發的20萬平方米以下的項目，在招標公告中要求三級及暫定物業服務企業可以參加投標，而當購買了招標文件，參加投標時，卻發現評分條件的較大分值項目為“獲得中國物業管理百強前30名企業”，而這一條，將競爭對手的范圍縮到了最小。當然這里不能抱怨標準設置的條件不合理，因為招標人尋求實力更強的企業無可厚非。但是這樣一般的中型物業服務企業，無法和大型的地產自有物業服務企業進行競爭，使得招投標流于形式。筆者曾參加一個小型地產公司開發的樓盤物業管理招投標，后得知招標人的意向是讓某大地產公司的物業服務企業來接管其項目，通過該地產公司的名望來促銷自己的樓盤。當然中標結果不得而知。
在現實的招標文件中，評分標準往往帶有某公司的影子，成為為某一公司量身定制招標文件，使得評分標準的商務文件即綜合實力的比較，成為招標文件的重頭戲。從注冊資金的數量、資質等級、企業注冊地、年納稅金額、獲得某某獎項及等級、辦公場所生活基地培訓基地的面積的大小，到人員規模購買社保人數數量、解決當地人員就業狀況、企業職稱人員的數量、企業黨組織工會的成立等種種綜合實力條件來比拼。由于評分標準設置的靈活性及合法性含有很大余地，使得很多招標文件的評分標準合法不合理，成為蘿卜坑招標，為串標、圍標、定暗標留下了空間。
雖然在實際的招投標工作中，人為操作的余地比較大，使得部分招投標顯失公平，但招投標市場的主流還是好的。文中的舉例以及總結只是個人的認識，難免偏頗，希望聽到業界更多的討論。
作者單位：深圳市合隆物業管理有限公司
編輯：李秀梅 |
